2026年一季度楼市深度复盘 筑底修复 改善

一、2026 年 1-3 月三门楼市总体情况

（一）二手房市场：价格止跌回稳，成交温和复苏，板块分化显著

1. 价格走势（综合安居客、58 同城口径）

• 1 月：均价10580 元 /㎡，环比 **-1.94%，同比-6.18%**
• 2 月：均价10604 元 /㎡，环比 **+0.23%，同比-5.94%**
• 3 月：均价10616 元 /㎡，环比 **+0.11%，同比-5.36%**
• 季度表现：一季度均价10600 元 /㎡，同比 **-5.8%，环比 2025 年四季度-0.5%**；1 月小幅下行、2-3 月止跌回稳，筑底信号明确。

2. 成交与市场特征

• 成交触底回升：1 月春节淡季成交低迷；2-3 月节后复工 +公积金新政发力（单方最高贷 80 万、多孩家庭最高 104 万）、人才补贴（博士 40 万、本科 10 万）等政策刺激，带看量、成交量环比 **+25%-35%**，成交周期缩短。
• 区域分化加剧
  • 核心板块（海游街道）：均价11000-13000 元 /㎡，次新房、学区房（如江南壹号、锦绣三门）抗跌，部分优质小区（如君临雅苑）环比 **+1%-3%**。
  • 非核心板块（健跳、浦坝港、海润街道）：均价7000-9500 元 /㎡，挂牌量大、议价空间5%-8%，老旧小区、大户型去化缓慢。
   
• 成交结构：刚需小户型（70-100㎡）、低总价（80-130 万）、次新房流动性最佳；130㎡以上大户型、高总价房源去化周期超 6 个月。

（二）新房市场：价格持稳，改善主导，去化分化

1. 价格走势

• 3 月新房均价：12500 元 /㎡，环比持平，同比 **-2.1%**
• 季度均价：12400-12500 元 /㎡，高位震荡；核心板块（海游街道）12000-18000 元 /㎡，外围板块8000-11000 元 /㎡。

2. 成交与市场特征

• 改善盘领跑：主力成交为110-144㎡改善户型，占比60%+；低总价小户型（70-90㎡）凭借门槛优势走量（如保集御府 115-140㎡、方远・天御一品 86-204㎡）。
• 去化分化：核心板块品质新盘去化率65%-75%；外围板块、远郊楼盘去化率35%-50%，库存压力仍存。
• 政策托底：3 月 23 日起台州公积金新政正式实施，首套认定优化、贷款额度上调、提取范围扩大，叠加人才补贴，精准刺激刚需与改善入市。

一季度总结一句话

二、新房小区集中分布、开盘情况与户型大小（2026 年一季度）

（一）新房小区集中分布

• 核心区（海游街道）：主力供应区，聚集绿城・明月听澜、万星观澜云著、保集御府、华董璞丽府等，定位改善、中高端，均价12000-18000 元 /㎡。
• 多点支撑（健跳、海润、浦坝港）：刚需、刚改为主，如汉通健跳府、方远・天御一品、红树东岸，性价比高，均价8000-11000 元 /㎡。

（三）户型大小与结构

• 刚需主力：70-100㎡（2-3 室），占比30%，主打低总价、高性价比，去化最快（如保集御府 115㎡、方远・天御一品 86-97㎡）。
• 改善主力：110-144㎡（3-4 室），占比55%，市场主流，兼顾居住与保值（如绿城・明月听澜 126-143㎡、万星观澜云著 138㎡）。
• 高端 / 排屋：170㎡以上（4-5 室）+ 排屋，占比15%，面向改善、投资，去化较慢（如万星观澜云著 175㎡、方远・天御一品 209-330㎡排屋）。

三、后市预判（2026 年 4-6 月）

（一）二手房价格：温和修复，稳中有升，分化延续

1. 整体趋势

• 4-6 月均价：预计10700-10900 元 /㎡，环比 **+1%-3%，同比仍-4%-6%**，修复节奏温和，难大涨也难大跌。
• 核心逻辑：政策托底 + 库存去化 + 信心修复，价格向居住价值回归，但县域缺乏大幅反弹动力。

2. 分板块预判

• 海游街道核心区：均价11200-13200 元 /㎡，稳中有涨（+2%-4%），次新房、学区房保值性强。
• 健跳、浦坝港、海润街道：均价7200-9700 元 /㎡，持平或微涨（0-2%），去化压力仍大，议价空间逐步收窄。
• 优质房源：次新房、低密社区、学区房，价格 **+3%-5%；老旧小区、高楼层、非学区房，价格持平或微跌 **。

（二）新房交易：热度延续，改善领跑，以价换量

1. 成交量

• 4-5 月：传统旺季，成交量环比一季度 **+20%-30%**，“红五月” 可期，改善盘持续领跑。
• 成交结构：110-144㎡改善户型占比65%+；小户型（70-100㎡）走量加速；大户型（170㎡+）去化压力仍大。

2. 价格走势

• 整体均价：12400-12600 元 /㎡，持稳为主；核心板块优质盘微涨（0-2%），外围板块暗降促销（送车位、首付分期、折扣）。
• 核心逻辑：高地价成本支撑价格，去化压力下以 “暗促” 替代明降。

3. 市场特征

• 改善盘热度不减：海游街道核心区低密、品质改善盘去化率80%+，部分楼盘需摇号。
• 刚需盘促销走量：健跳、浦坝港等外围刚需盘通过优惠加速去化，70-100㎡小户型最受欢迎。
• 库存分化：核心板块库存去化周期7-9 个月，外围板块13-18 个月，库存压力仍存。

四、主编给购房者与房东的实用建议

刚需购房者

改善购房者

二手房东

• 优质房源：不必急售，合理报价，静待回暖；
• 普通房源、外围板块：建议合理定价、适度让利，尽早成交落袋为安。

投资客

（编辑整理：三门房产网）